Droit au bail : Définition, étapes et conseils
La cession d’un droit au bail commercial est une opération juridique importante qui nécessite le respect de certaines formalités, dont la publication d’une annonce légale.
Cette procédure, essentielle lors du transfert des droits locatifs d’un local commercial, garantit la transparence de la transaction et protège les droits des créanciers du cédant. Comprendre les modalités de cette publication est crucial pour tout entrepreneur souhaitant céder ou acquérir un droit au bail sans risques juridiques.
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Qu’est-ce qu’un droit au bail ?
Le droit au bail représente la valeur économique attachée au droit d’occuper un local commercial dans le cadre d’un bail commercial. Il s’agit d’un élément incorporel du fonds de commerce qui peut être cédé indépendamment des autres éléments du fonds. Juridiquement encadré par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce relatifs aux baux commerciaux, le droit au bail constitue souvent un actif précieux, particulièrement dans les zones commerciales attractives où sa valeur peut être considérable.
Contrairement à une cession de fonds de commerce qui implique le transfert de l’ensemble des éléments corporels et incorporels du fonds (clientèle, matériel, marchandises), la cession de droit au bail se limite au transfert du droit d’occupation du local et des obligations contractuelles liées au bail commercial. Cette distinction est fondamentale car elle détermine les formalités légales à accomplir.
Dans quels cas doit-on publier une annonce légale ?
La publication d’une annonce légale est obligatoire dans plusieurs situations concernant le droit au bail :
Lors de la cession du droit au bail commercial : La publication de la cession de droit au bail n’est pas obligatoire sauf si elle est prévue dans l’acte.
Cette obligation légale a pour but de :
- Informer les tiers, notamment les créanciers du cédant, de la transaction
- Faire courir le délai d’opposition de 10 jours pendant lequel les créanciers peuvent former opposition au paiement du prix
- Garantir l’opposabilité de la cession aux tiers
Le non-respect de cette obligation de publication peut entraîner des sanctions graves, notamment la nullité de la cession à l’égard des tiers et l’impossibilité pour le cessionnaire de se prévaloir de sa qualité de titulaire du bail face aux créanciers du cédant.
Quelles sont les étapes pour publier l’annonce légale d’un droit au bail ?
Réunir les bons documents
- Acte de cession du droit au bail : ce document notarié ou sous seing privé formalise le transfert du droit au bail entre le cédant et le cessionnaire, précisant les conditions de la cession, notamment le prix et la date d’entrée en jouissance.
- Pièces d’identité des parties : documents d’identification du cédant et du cessionnaire (carte d’identité, passeport) ou, pour les personnes morales, un extrait Kbis de moins de 3 mois.
- Statuts de la société : si le cessionnaire est une société, les statuts sont nécessaires pour vérifier que l’activité prévue est conforme à l’objet social et que le signataire a bien qualité pour engager la société.
Déposer le dossier au greffe
La procédure de dépôt au greffe du tribunal de commerce s’effectue désormais principalement via le Guichet Unique des formalités d’entreprises, conformément à la loi PACTE. Le dépôt doit être réalisé dans les 15 jours suivant l’acte de cession et comprend :
- L’acte de cession du droit au bail (original ou copie certifiée conforme)
- Une copie de l’annonce légale publiée ou à défaut, une attestation de parution
- Le formulaire de demande d’inscription modificative au RCS si la cession implique un changement d’activité ou d’exploitant
Le greffe procède ensuite à la vérification de la régularité des documents fournis avant d’enregistrer la cession.
Publier une annonce légale
CESSION DE DROIT AU BAIL
Suivant acte sous seing privé en date à [VILLE] du [DATE], enregistré au Service Départemental de l’Enregistrement de [VILLE] le [DATE], dossier [NUMÉRO], référence [RÉFÉRENCE],
[NOM DU CÉDANT], [FORME JURIDIQUE], au capital de [MONTANT] euros, dont le siège social est situé [ADRESSE], immatriculée au RCS de [VILLE] sous le numéro [NUMÉRO],
A cédé à :
[NOM DU CESSIONNAIRE], [FORME JURIDIQUE], au capital de [MONTANT] euros, dont le siège social est situé [ADRESSE], immatriculée au RCS de [VILLE] sous le numéro [NUMÉRO],
Le droit au bail des locaux sis [ADRESSE COMPLÈTE DU LOCAL], pour l’exploitation desquels le cédant est immatriculé au RCS de [VILLE] sous le numéro [NUMÉRO].
La cession a été consentie et acceptée moyennant le prix principal de [MONTANT EN CHIFFRES ET EN LETTRES] euros.
L’entrée en jouissance a été fixée au [DATE].
Les oppositions, s’il y a lieu, seront reçues dans les dix jours suivant la dernière en date des publications légales chez [NOM ET ADRESSE DU SÉQUESTRE OU DU DOMICILE ÉLU].
Pour insertion.
La publication de l’annonce légale doit être réalisée dans un journal habilité à recevoir des annonces légales dans le département où est situé le local commercial. Medialex vous accompagne dans cette démarche en vous proposant un service complet : rédaction conforme de l’annonce selon les exigences légales, publication dans un journal habilité, et fourniture de l’attestation de parution nécessaire pour le dépôt au greffe.
Les erreurs fréquentes à éviter
Lors de la publication d’une annonce légale pour une cession de droit au bail, plusieurs erreurs peuvent compromettre la validité de la procédure :
- Délai de publication non respecté : ne pas publier l’annonce dans les 15 jours suivant l’acte de cession peut entraîner la nullité de la transaction vis-à-vis des tiers.
- Omission de mentions obligatoires : l’absence d’informations essentielles comme l’identité précise des parties, l’adresse exacte du local, le prix de cession ou le lieu de réception des oppositions peut invalider l’annonce.
- Publication dans un journal non habilité : seuls les journaux figurant sur la liste préfectorale des publications habilitées peuvent recevoir des annonces légales.
- Erreur dans la désignation des parties : une erreur dans la dénomination sociale, le numéro RCS ou l’adresse du siège social peut rendre l’annonce inefficace.
- Absence de domicile élu pour les oppositions : le défaut d’indication du lieu où les créanciers peuvent former opposition prive ces derniers d’un droit essentiel.
Pour éviter ces écueils, Medialex vérifie systématiquement la conformité de votre annonce avec les exigences légales avant sa publication, garantissant ainsi la sécurité juridique de votre transaction.
FAQ
Comment fixer le prix d’un droit au bail ?
Le prix d’un droit au bail se détermine généralement en fonction de l’emplacement du local, de sa surface, du montant du loyer par rapport au prix du marché, et de la durée restante du bail. Une évaluation par un professionnel (expert-comptable ou agent immobilier spécialisé) est recommandée.
Est-ce qu’un propriétaire peut refuser une cession de bail ?
Le bailleur peut refuser une cession de bail pour motifs légitimes (solvabilité insuffisante du cessionnaire, activité incompatible avec la destination des lieux). Toutefois, dans le cadre d’une cession de fonds de commerce, le droit au bail suit automatiquement sauf clause contraire expressément stipulée au bail.
Quelles sont les formalités obligatoires pour la cession de droit au bail ?
Les formalités obligatoires comprennent la rédaction d’un acte de cession (authentique ou sous seing privé), la signification au bailleur, la publication d’une annonce légale, l’enregistrement de l’acte auprès des services fiscaux et le dépôt au greffe du tribunal de commerce.
Textes de référence
La cession de droit au bail permet à un locataire de transférer à un tiers son droit d’occuper des locaux commerciaux. Elle est soumise à un cadre légal protecteur pour les parties et les créanciers du cédant.
Les principaux textes juridiques encadrant la cession de droit au bail sont les suivants :
- Les articles L145-1 et suivants du Code de commerce définissent le régime juridique des baux commerciaux et encadrent la cession du droit au bail.
- L’article L141-12 du Code de commerce impose la publication d’une annonce légale dans un journal habilité lors de la cession du droit au bail, dans les 15 jours suivant la signature de l’acte.
- Les articles L143-1 et suivants du Code de commerce organisent les droits des créanciers et la procédure d’opposition au paiement du prix de cession.